拆迁律师问答

 

问 ：商业拆迁也能强制拆迁么？

 

乐音果律师：现行强制拆迁的依据是基于《城市房屋拆迁管理条例》第十七条之规定：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。 所以实践中无论是市政拆迁还是商业拆迁，“走程序”之后，政府及相关部门都有可能会组织强迁。

但是需要注意的是，根据物权法、土地管理法、房地产管理法等法律相关规定，只有因公共利益才能征收土地和房屋，所以从这个角度看，非因公共利益的拆迁理应与被拆迁人协商一致才可拆迁，但是实践中，因种种原因，操作并不是很规范，商业拆迁中相关部门组织强迁屡屡发生。现新条例正在修改中，能否改变这种现状，还很难说。但是换个角度，若相关部门不规范操作，也能给被拆迁人增加诉讼的理由和谈判的筹码。我之前也多次讲过，如果新的条例都规范了、操作过程都没问题了，而补偿标准没有上去，那新条例岂不是更糟糕？

所以，遭遇强制拆迁，要提前在心理上做两手准备，不要极端抵抗（事实上少有抵抗成功的，杯具时常发生），要知道的是，谈判仍会继续，不如针对相关部门的不法行为和违规操作，拿起法律武器维护自己的权益。以律师的经验，只要被拆迁人不是漫天要价，很多案子都是在诉讼的过程中得以解决。因此，不幸被强制拆迁，不是世界末日，而是新一轮谈判的开始，而且有了律师和司法部门的参与，可能问题更好解决，尽管过程曲折，但是结果总不是想象的那么悲观。

 

 

问：拆迁谈判应注意什么技巧？

乐音果律师：拆迁谈判是个专业、漫长和极需智慧的过程，在这个过程里，拆迁人或动迁组客观上有谈判的优势和更多的话语权，而且可以依赖政府动用强制手段，再加上动迁组工作人员都是身经百战，有丰富的谈判经验，所以双方的力量是不对等的。

实践中，被拆迁人面对这种不对等的情况所用的对策通常是，拆迁前消极回避（躲起来或拒绝谈判），拆迁中极端对抗（以过激的方式抵抗强迁），拆迁后疲于上FANG.

从律师角度看，上述对策费力不讨好。

据我所知，很少有人真正的抵制拆迁，相反没有拆迁的地块人们都是盼拆迁，之所以拆迁时会有人抵制或对抗，归根结底还是补偿标准的问题。这个问题最终还是要在谈判桌上解决，所以与其消极回避不如积极作为，因为即使躲起来回避，并不会导致程序无法进行，动迁组也会用公告或留置送达的方式送达法律文书，我经常碰到，人一直躲在外面结果房子还是被拆，最后还是不得不来请律师的情况。甚至，我还碰到这种情况，房子已经被强拆了，被拆迁人还躲在外面不愿出来谈，我问他你房子都没了你还拖他们什么呢？你想怎样呢？不知道他们依据从哪里来的理论。有时，拆迁人内部有问题，拆迁一停就是几年，你怎么拖？我的观点是，消极回避无法解决问题，不如积极面对。

强迁过程中，极端的抵抗很少有成功的先例，倒是有不少悲剧的发生，我非常反对，什么比生命更有价值？从法律角度看，即使房子被拆，只是房子在物理上灭失，在法律上房产证还在你手上，你法律上的权利并未减少。所以如果能以诉讼技巧保住房子避免强迁当然是上策，但真是被拆了，也不影响继续谈判，所以不值得用生命抗争。我经常对当事人说，我会尽量帮你想法避免强迁，但是如果确实还是要实施强迁，强迁时我也不会到现场，因为没有意义。律师的作用在于，谈判时可以作为沟通的渠道和中间人，利用专业和谈判的经验为当事人争取利益；走程序时，直击拆迁人违法的地方，官司打出力度，打到痛处，以便于增加谈判筹码。

被拆后，很多人会四处上FANG，有用么？这个只有经历者知道，律师也不提倡。我只知道，很多人是在无数上fang’无效后才是来打官司，而这时通常很多案子诉讼时效、复议期限都已经过了，启动法律程序都要很动脑筋了，其实，依法诉讼不也是种合法的上fang么？有时更有效果。

积极面对，合理要价，心态平和，讲究策略。

 

问：拆迁中律师有何作用？

 

乐音果律师：拆迁的基本程序是这样的，裁决前商谈——申请裁决——第一次协调会——第二次协调会——裁决结果——强迁听证会——强迁通知——实施强迁——复议和诉讼——上诉二审——申诉再审。程序越往后越激烈，而每个阶段谈判的技巧和筹码都不相同。在这个过程中，确实涉及很多复杂的法律问题，即便是律师，若不是经常办拆迁案子的律师也会力不从心，何况没有法律经验的被拆迁人。

我认为拆迁中律师的作用主要表现在三个方面：

1、谈判时渠道和桥梁作用，因为律师职责就是站在当事人的角度，为当事人争取最大合法利益，而且因为专业和经验，所以最值得信赖。律师有职业道德和职业操守做信用保证，收费阳光透明。而实践中的黄牛收费是见不得光的，黄牛损害委托人的利益的事情屡见不鲜。

2、裁决、复议和诉讼中，律师的作用不可替代。这个无需多言，特别是程序上的事情，当事人自己根本毫无经验。

3、整个拆迁过程中，为当事人把握方向、调整心理和制定策略。我到认为这个很重要，我接受案子通常是从介入开始负责到签订协议为止，在这个漫长的过程中，依法为当事人分析局面，制定对策，把握方向。因为律师的指导，当事人也通常是由刚开始的慌乱无措到后来的从容应对。

 

问：律师何时介入最好？

 

乐音果律师：如果动迁组给的方案和自己的期望值差距不大，其实没有必要花钱请律师。如果面对不合理的补偿方案决心抗争到底，当然是越早请律师越好，很多程序都是有时限的，误了就很难挽救。

 

问：如何聘请拆迁律师？

 

乐音果律师： 据我所知，上海做拆迁业务的律师并不多，很多律师不懂拆迁业务，而懂拆迁业务的律师，通常更欢喜做拆迁人的律师，能为被拆迁人代理的很少。合格的拆迁律师，不仅要业务过硬立场坚定，而且切忌呆板固执，因为对当事人要做正确的引导，为当事人解决问题才是最终目的，永远站在当事人的角度争取合法利益是没有错的，但是也不能放弃合法有据的原则。合格的拆迁律师，应善良忠诚，收费合理。聘请律师，可直接到律师事务所与律师签订《聘请律师合同》即可。

 

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